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【案情簡介】

申請人（自然人A）欲在深圳為其子女購買一套商品房，但由于其未滿足深圳購房政策的要求，遂找到被申請人（自然人B）幫忙代持所購的房產(chǎn)，被申請人同意。2020年7月10日，申請人與被申請人簽署了《代持、代管協(xié)議》。雙方約定申請人購入房產(chǎn)，需以被申請人名義簽訂房屋買賣合同，但購房款由申請人承擔。購房首期款由申請人通過被申請人銀行賬戶支付，其余購房款以被申請人名義辦理按揭貸款，由申請人通過被申請人銀行賬戶進行還款。申請人同意案涉房產(chǎn)的學位由被申請人使用。申請人根據(jù)資產(chǎn)配置需要轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)、變更產(chǎn)權(quán)人的，被申請人應積極配合，所需費用由申請人全部承擔。

被申請人按照與申請人之間的安排與房屋出賣方簽訂了《深圳市二手房買賣合同》，并將申請人轉(zhuǎn)入自己賬戶內(nèi)的款項支付了涉案房產(chǎn)的定金、首付款、中介費等。申請人每個月將涉案房產(chǎn)的房貸按時轉(zhuǎn)入被申請人的銀行賬戶內(nèi)，貸款銀行每個月從被申請人銀行賬戶內(nèi)將當月房貸劃扣。2020年8月19日，案涉房屋辦理了不動產(chǎn)登記。該房地產(chǎn)權(quán)登記證書載明，權(quán)利人為被申請人，附記載明該不動產(chǎn)為市場商品房，取得方式為購買，“根據(jù)深府辦規(guī)【2018】9號，自登記之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓”?；谏鲜鲑J款，案涉房屋抵押給銀行并辦理了抵押登記。

涉案房產(chǎn)交付后，申請人將房屋出租收益，租客每月直接將租金支付給申請人。2021年，申請人與被申請人之間產(chǎn)生矛盾，雙方在溝通過程中被申請人曾作出“房子便宜賣”“有客戶買就可以過戶”的表述，申請人產(chǎn)生不安情緒，故提起本案仲裁請求：1.裁決被申請人積極配合將案涉房產(chǎn)過戶至申請人名下。2.裁決被申請人承擔申請人因提起仲裁支出的仲裁費、律師費。

被申請人答辯認為：1.案涉《代持、代管協(xié)議》因違反公序良俗而無效。2.根據(jù)深圳市政府規(guī)定，案涉房產(chǎn)尚未經(jīng)過禁止轉(zhuǎn)讓期，客觀上不具備轉(zhuǎn)移登記的可能。

【爭議焦點】

1.是否可以確認借名買房事實的存在？

2.案涉《代持、代管協(xié)議》是否有效？

3.申請人能否要求被申請人協(xié)助辦理變更產(chǎn)權(quán)登記？

【裁決結(jié)果】

確認申請人與被申請人之間存在借名買房的事實，申請人系案涉房產(chǎn)的實際購買人，案涉《代持、代管協(xié)議》有效，但因房產(chǎn)尚處于政府規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓期，申請人要求被申請人配合辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的仲裁請求無法履行，遂駁回該請求。

【相關(guān)法律法規(guī)解讀】

《中華人民共和國民法典》（下稱《民法典》）第一百五十三條：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

【結(jié)語和建議】

借名買房，或稱房產(chǎn)代持，指的是購房人因不滿足購房資格或貸款政策等原因，借用他人名義購房，購房人支付購房款但將房產(chǎn)登記在出名人名下的行為。借名買房協(xié)議所引發(fā)的案件爭議焦點往往集中在合同效力的認定上，而仲裁庭對合同效力的判定將直接對今后案涉房產(chǎn)的物權(quán)登記產(chǎn)生重要影響。實踐中，案件當事人主張合同無效主要基于兩個核心理由：一為合同簽署違反效力性強制性規(guī)定；二為合同簽署違背公序良俗。就合同是否違反效力性強制性規(guī)定的問題，類似案件的仲裁庭尚可根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，結(jié)合個案當事人的具體抗辯內(nèi)容進行分析，作出趨向一致的結(jié)論；但就合同是否違反公序良俗的問題上，不同的仲裁庭面對不同的個案情形，從不同的角度出發(fā)，則很有可能得出相反的結(jié)論。

就本案，仲裁庭基于案件的具體情況，肯定代持事實、確認協(xié)議效力，并對三個爭議焦點問題給出了明確的意見。

關(guān)于本案是否可以確認借名買房事實的存在。首先，被申請人承認替申請人持有房產(chǎn)。另外，從證據(jù)角度，仲裁庭亦可分析得出該結(jié)論。本案雙方簽訂書面的《代持、代管協(xié)議》，對房產(chǎn)代持方式及房產(chǎn)購得、房款支付等事項作了詳細的約定。在實際操作中，雙方亦按照約定履行。被申請人與案外人簽訂購房合同，購入案涉房產(chǎn)，登記在被申請人名下。申請人提交了銀行賬戶的交易明細，證明其向被申請人支付了購房款、房產(chǎn)過戶稅費及居間費用。案涉房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證書由申請人保管，申請人將房屋出租并收益，同時申請人同意由被申請人使用案涉房產(chǎn)的學位名額，以此作為被申請人代持的對價。除此之外，被申請人雖為房產(chǎn)的證載權(quán)利人，但未對房產(chǎn)行使權(quán)利，亦對房產(chǎn)多年來出租并由申請人收益未提出異議。由此，本案可以確認存在由被申請人代申請人持有房產(chǎn)的事實。

關(guān)于《代持、代管協(xié)議》的效力。被申請人認為違反了社會公共利益，違背公序良俗，應當認定為無效。仲裁庭未采納被申請人的抗辯意見，肯定了《代持、代管協(xié)議》的效力。理由是：其一，案涉房屋系商品用房，并非政府為住房困難群體提供的具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房等政策性保障住房，因此，申請人的借名購房行為未擠占特殊群體中具有住房需求且有購房能力主體的購房機會，且被申請人亦未具體指出案涉合同違背公序良俗的理由，故仲裁庭認為本案中申請人借名購買商品用房的行為未違背公序良俗。其二，深府辦規(guī)【2018】9號等相關(guān)限購政策并非全國人大及其常委會制定的法律或國務院制定的行政法規(guī)，不能作為否定合同效力的法律依據(jù)。根據(jù)《民法典》第一百五十三條第一款規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！卑干妗洞?、代管協(xié)議》不存在違反法律、行政法規(guī)關(guān)于效力性強制規(guī)范的情形，系基于各方當事人真實的意思表示而簽訂的，亦未違背公序良俗，為有效合同，對雙方均有約束力。

關(guān)于能否支持被申請人配合申請人進行變更登記。經(jīng)過上述分析，仲裁庭已確認本案存在房產(chǎn)代持的事實，且雙方關(guān)于代持安排簽訂的《代持、代管協(xié)議》為有效合同，雙方應受該合同的約束?！洞?、代管協(xié)議》約定，申請人需要變更產(chǎn)權(quán)人的，被申請人需配合，故申請人的此項請求有合同依據(jù)。但確認申請人系房產(chǎn)購買人并不意味著確認物權(quán)歸屬，亦不代表能夠突破政府制定的房地產(chǎn)管理政策。案涉房產(chǎn)權(quán)利證書記載“根據(jù)深府辦規(guī)【2018】9號，自登記之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓”，即自2020年8月19日至2023年8月18日止禁止轉(zhuǎn)讓。因而，本案審理時案涉房產(chǎn)不具備轉(zhuǎn)移過戶的政策空間。申請人的該項主張，因客觀上履行不能，未獲仲裁庭支持。但如上所述，仲裁庭已確認申請人為房產(chǎn)購買人，申請人根據(jù)《代持、代管協(xié)議》享有將房產(chǎn)過戶登記至自己名下的資格，申請人可在政策規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓時限經(jīng)過之后，要求被申請人協(xié)助過戶。

本案是較為典型的借名買房糾紛案件，雙方對代持事項約定清晰并且履約規(guī)范，對事實查明起到了很大的作用。對于此類糾紛的處理均可循本案仲裁庭的思路，首先確認是否存在借名買房關(guān)系，進而分析借名買房協(xié)議的效力，最后考量當事人訴請是否具有實現(xiàn)的現(xiàn)實可能性。  

對于簽訂書面借名買房協(xié)議的案件，只要確認合同的真實性，對確認借名買房事實的存在具有較大幫助。而此類案件借名人與出名人往往有較為特殊的身份關(guān)系，如親戚、朋友等。出于信任，當事人也不乏僅以口頭方式進行代持安排。糾紛發(fā)生后，出名人并不承認代持關(guān)系，以其為證載權(quán)利人，或其購買、占有、收益所爭房產(chǎn)的事實來抗辯稱其為房產(chǎn)實際所有人，其依據(jù)也十分有力。這時需要著重查明以下三點：（一）借名的原因。誠然，借名買房合同不應當被鼓勵，因其簽訂的目的多是為了規(guī)避宏觀政策，但仲裁庭亦可在此基礎(chǔ)上進一步探究個案“借名”的背后成因，其系出于“炒房”“享受本不可獲得的貸款優(yōu)惠”，或是基于家庭剛需住房的需要或其他因素，此等查明有助于仲裁庭確定案件審理的取向。（二）出資來源。沒有書面代持協(xié)議，但銀行交易記錄往往有據(jù)可查。對于首期款、貸款的支付記錄及來源可以確認實際出資人，還需要證明這部分出資不屬于贈與、借貸。此外，房產(chǎn)物業(yè)費、水電費、裝修款一般是由實際購買人支付。（三）房產(chǎn)實際控制人。多數(shù)借名買房僅是借用他人名義購房，實際行使權(quán)利的還是借名人本身。也存在房產(chǎn)由出名人使用的情況，但是作為實際出資及產(chǎn)權(quán)憑證的房產(chǎn)證、購房合同、支付收據(jù)等資料，一般會由真實權(quán)利人保管。

確認借名買房關(guān)系存在后，則可結(jié)合查明的情況對合同效力進行判斷。需強調(diào)的是，借名買房糾紛中合同效力認定問題不宜為單純追求“同類同判”而忽略個案因素對案件的影響。不同的仲裁庭在審理此類爭議性較大的案件時，需要深入審查案件各個方面的因素，在“維護個案交易穩(wěn)定”與“維護宏觀政策執(zhí)行”的價值取向之間取得相對的平衡。例如本案中，申請人購買案涉房產(chǎn)實則系為解決其子女成年后的住房問題，并無惡意炒房進而對國家防止房屋金融化而制定的相應政策造成明顯損害的情況；此外，案涉房產(chǎn)亦并非政策性保障用房且提出合同無效主張的被申請人亦根據(jù)借名購房合同獲得相應的利益。因此本案仲裁庭確認了本案合同的效力。

最后，需要注意的是，即使仲裁庭認定合同有效，借名人亦無法請求法院或仲裁院直接確認房產(chǎn)物權(quán)歸屬。雙方簽訂借名買房協(xié)議已對房屋登記在出名人名下達成合意，辦理登記時亦是依據(jù)合法有效的房屋買賣合同，并不能因借名買房協(xié)議否定物權(quán)登記效力，這也是維護物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。倘若依借名買房協(xié)議確認借名人為產(chǎn)權(quán)人，這將導致司法裁判結(jié)果與行政機關(guān)的登記結(jié)果產(chǎn)生矛盾。因此，借名人僅可依據(jù)基于借名協(xié)議形成的債權(quán)向出名人主張權(quán)利。另外，雖然確認借名人享有合同下的權(quán)利，但若借名人本身仍然無法滿足購房政策要求，則其亦無法實現(xiàn)過戶的目的。

來源：中國法律服務網(wǎng)